上交所带头组织发债路演,五家“特赦”房企一年内发债376亿元

    |     2022年7月29日   |   科技纵观   |     0 条评论   |    4

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上交所组织头部地产民企路演交流,推动民企地产债券发行。

上交所带头组织发债路演,五家“特赦”房企一年内发债376亿元

作者 | 苏影

来源 | 债市观察

距离三家民营房企被“特赦”发债仅过去一周,旭辉集团(0884.HK)、新城控股(601155.SH)也官宣加入“示范班”。

5月27日下午,上交所为碧桂园(2007.HK)、龙湖集团(0960.HK)、美的置业(3990.HK)、旭辉集团、新城控股5家开发商举办了投资者路演。

上交所带头组织发债路演,五家“特赦”房企一年内发债376亿元

来源:上交所路演线上会议截图

值得注意的是,此次5家房企均属于首批启动信用保护工具融资的企业。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从上交所为五家民营房企举办投资者路演可以看出,当前民营房企的发展可能会出现较大的机会和空间,尤其是体现在发债层面,这都为此类企业后续的融资工作和经营工作提供了非常好的环境。

01

3家房企被“特赦”发债,新城、旭辉在路上

此次参加投资路演的5家房企,旭辉集团、新城控股均为入选“特赦”发债的新人。

近日,新城控股已经率先披露发债新进展。

5月24日,新城控股也公布了2022年度第一期中期票据发行方案。债券注册金额为30亿元,本期发行金额上限为10亿元,发行期限为2+1年,第二年末附发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。

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来源:新城控股公告

新城控股介绍,今年3月16日,公司一只名为“17新城控股 MTN001”中期票据到期,发行人已通过自筹资金完成全部兑付。待本期中期票据发行完成、募集资金到账后,将置换发行人已使用的部分自筹资金。

而旭辉虽然目前对外并未公开发债具体模式和时间。但在下午的投资者路演过程中,旭辉方面负责人也介绍,旭辉刚刚在交易所、银行间等均获取了新的融资额度,旭辉会结合市场情况、抓住窗口,尽快做出发债方面安排。

此前5月17日,据上交所公司债券项目信息平台显示,旭辉集团的一只小公募债券项目状态更新为“注册生效”。

该债券拟发行金额为8亿元,发行人为旭辉集团股份有限公司,承销商及管理人为中国国际金融股份有限公司、国泰君安证券股份有限公司。项目受理日期为2021年12月14日,募集资金扣除发行费用后拟用于偿还“18旭辉01”的到期本金。

除了上述两家房企,碧桂园、龙湖、美的置业均已经在上周成功实现发债。

其中,最早一只债券于5月18日由龙湖率先发出,名为“22龙湖03”,发行规模5亿元,票面利率区间为4%,期限为6年。

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来源:企业预警通

5月23日,碧桂园和美的置业同时发行公司债。其中,碧桂园“22碧地01”规模为5亿元,票面利率为4.5%,到期日期为2025年5月24日。美的置业“22美置01”规模为10亿元,票面利率为4.5%,到期日期为2026年5月24日。

值得注意的是,在市场对民营房企发债态度愈加谨慎的背景下,企业预警通显示,去年5月至今,5家房企累计在境内外发债25次,总规模约375.61亿元。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪分析,从这几家优质房企入手,恢复其在债券市场的融资,有利于提振市场信心,缓解行业消沉情绪,支持房企合理融资需求释放。另外,此次为民营房企举办路演也是给予了发债工作非常清晰和精准的保障。

02

“黄档”房企做示范,“三道红线”放松了?

能够成为示范房企,几家公司的销售能力自然是可圈可点。

克而瑞2021年房企销售榜显示,5家公司均是排名前30的民营房企,全口径销售额迈过2000亿元大关的有4家。最高的碧桂园总销售额为7588.2亿元,最低的美的置业去年也实现了1379亿元的销售规模。

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来源:克而瑞数据

而现金流方面,几家公司表现也较为稳健。

财报显示,截至2021年年底,龙湖的综合借贷为1920.7亿元,其中,一年内到期债务为145亿元,占总债务的比例为7.55%,其在手现金885.3亿元,现金短债比6.11倍,偿债能力在行业内位于前列。

同期,碧桂园、美的置业、新城控股和旭辉集团的现金短债比分别为2.3倍、1.71倍、1.07倍和2.6倍,短期内均有较好的偿债能力。

不过,尽管如此,在房地产市场整体表现低迷的境遇下,几家公司也面临着压力。

截至2021年年底,虽然几家房企的营业收入均实现了不同程度的提升,但净利润方面只有龙湖实现了正向增长,其他四家房企都出现增收不增利的情况。

同时,销售毛利率下降是近几年来整个房地产行业的普遍现象,示范房企也未能例外。年报显示,近三年来,5家房企的销售毛利率均在逐年下降,且2021年旭辉集团、碧桂园和美的置业的销售毛利率均已降至20%以下。

项目利润与土地成本密切相关。而在今天路演过程中,也有房企表示,对未来的土地市场充满信心。

龙湖方面介绍,预计土地市场在未来一长段时间都将具备较好机会,土地成本将回归理性,对整个行业发发展来说都是一个更稳定的发展趋势。

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来源:罐头图库

而在“三道红线”方面,5家房企的表现却不尽相同。其中龙湖、旭辉集团、新城控股“三道红线”均达标,为绿档房企;而碧桂园、美的置业则各自踩中一条红线,属于黄档房企。

事实上,自“三道红线”出台以来,房企的资金监测和融资管理愈加严格。而此次黄档房企被选为示范,对于不少民营房企也传递出了积极的信号。

严跃进认为,此类发债企业并非所有都是绿档企业,很大程度上也说明当前对于企业的发债要求有所降低,或者正在给予宽松空间。

但也有业内专家指出,此举并不意味着房企融资的三道红线完全走向放松趋势。

在关荣雪看来,此次示范发债的5家房企均属于经营较稳健、信用评级较优的企业,带头作用的效果较佳。而从发债规模来看,体量并不大,此番举动的意义更为引导民营企业公司债回归正常,在“三道红线”监管层面的把控上还是较为严谨的。

景晖智库首席经济学家胡景晖也表示,整体来看,三条红线的基本原则不会改变。但未来在一些阶段性指标考核上,或许会有所调节。此次选择一些基本面较好的公司做示范,意味着下一步会积极推动类似债券及多种形式融资,未来房企整个融资环境或会相对比较宽松。

03

能否提振市场信心?

对资本市场来说,高低起伏是其生命周期的常态。

2021年下半年,对于整个房地产行业来说是一个分水岭。政策缩紧,违约频发,恒大、蓝光发展、花样年等知名房企纷纷在现金流面前败下阵来,整个房地产市场的融资额也出现下滑趋势。

而进入2022年,虽然政策层面暖风不断,但受到疫情反复的影响,当前楼市成交尚未有明显好转。

据国家统计局5月16日发布的数据显示,2022年1-4月,全国商品房销售面积为3.98亿平方米,同比下降20.9%;商品房销售额3.78万亿元,下降29.5%。

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市场信心不足,房企的融资情况依旧不算乐观。中指研究院数据显示,2022年1-4月,房企信用债发行规模为1532亿元,同比下降37.7%。其中发行人以央企、地方国企为主,发行额占比84.9%,民企仅发行8笔,融资金额仅为94.1亿元,占比6.1%,融资规模整体较低。

在此背景下,今年以来,证监会也推出一系列政策措施,为拓宽民营企业债券融资渠道做支持。进入5月之后,多重利好也逐步落位。

5月16日,深交所第一单民营房企信用保护凭证业务发行。5月17日,中国银行间市场交易商协会在座谈会上介绍“中债民企债券融资支持工具”机制,并就下一步加强民企债券融资服务工作举措进行研讨。如今,上交所又为5家民营开发商举办投资者路演。

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来源:深交所官微

关荣雪分析,上交所此次为民营房企举办路演向市场传递一定积极信号,体现了监管层面对民营房企的支持力度有所加大,同时也将充分发挥示范房企的带头作用。

不过,值得注意的是,从近期的融资动向看,一些信用等级较高、相对稳健的企业获得了先机,这也是投资者更愿意认购债券的机构。

一位债券市场专业人士分析,从当前房地产市场表现来看,政策层面维护市场稳定的支持态度非常明确、支持力度稳步提升。但从销售端、融资端来看,市场缓和趋势尚有待进一步明朗回暖,经营和融资周转的效果尚待显现,因此市场对于投资民企地产债券仍持谨慎观望态度较多。

此外,此次发债过程中提到的信用保护工具体现了监管对于支持企业发展的态度,但工具的创设还是一个市场选择的过程。对于创设机构和企业来说,双方能否就实施过程中的信用保障达成一致,才是信用保护工具能否在民营企业中大范围推广的关键一环。

前后仅一周时间,房企发债示范生又添两家,你觉得下一次进入发债名单的民营房企还会有谁呢?欢迎评论区留言讨论。

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